Chi paga le spese di manutenzione dei balconi in condominio?

La Corte di Cassazione torna a fare chiarezza in materia di condominio, ribadendo importanti principi sulla natura giuridica dei balconi e sulla validità delle delibere assembleari che incidono su beni di proprietà esclusiva.

Con l’ordinanza n. 25192 del 2025, la Suprema Corte ha stabilito che i balconi di un condominio non sono da considerarsi parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile.

Tali elementi, infatti, non sono essenziali per l’esistenza strutturale dell’edificio e risultano destinati all’uso e al servizio esclusivo del proprietario dell’unità immobiliare cui accedono.

Di conseguenza, le spese di manutenzione, riparazione o rifacimento dei balconi gravano esclusivamente sul singolo proprietario e non possono essere ripartite tra tutti i condomini.

Con l'ordinanza n. 5528 del 2 marzo 2025 viene ribadito il principio secondo cui le decisioni dell’assemblea condominiale che eccedono le attribuzioni legali sono affette da nullità assoluta, e come tali impugnabili in ogni tempo.

La delibera dunque deve restare confinata entro il perimetro delle competenze assembleari ovvero sulla gestione dei beni comuni.

Tuttavia, esiste un'eccezione: nel caso in cui i balconi, o parte di essi, svolgano una funzione estetica, decorativa o ornamentale essenziale per la facciata, assumendo rilevanza dal punto di vista architettonico e contribuendo al pregio dell’edificio, essi possono essere considerati parti comuni.

In tali circostanze, le spese di riparazione o restauro vanno ripartite tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, come stabilito dalla Cassazione con la sentenza n. 5014 del 2 marzo 2018.