La cosiddetta “liberatoria condominiale”: perché il termine è improprio e cosa attesta realmente l'amministratore

Liberatoria condominiale: perché il termine è improprio e cosa prevede il Codice Civile

In occasione della vendita di un immobile, tra i documenti normalmente richiesti all'amministratore di condominio vi è la cosiddetta “liberatoria condominiale”.

Si tratta di un'espressione ormai molto diffusa nella prassi immobiliare, ma che, dal punto di vista giuridico, non è propriamente corretta.

Il Codice Civile, infatti, non parla di liberatoria, bensì di attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Cosa prevede la legge?

L'art. 1130, n. 9, del Codice Civile stabilisce che l'amministratore deve:

«fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso».

La funzione del documento è quindi quella di rappresentare la situazione contabile del proprietario e segnalare l'eventuale presenza di controversie condominiali alla data del rilascio.

Perché non è una vera liberatoria?

La differenza non è soltanto terminologica.

Una liberatoria, nel suo significato più comune, lascia intendere che il soggetto sia definitivamente libero da qualsiasi obbligazione. L'attestazione rilasciata dall'amministratore, invece, ha natura informativa e ricognitiva: riporta quanto risulta dalla contabilità condominiale, ma non estingue eventuali debiti e non libera il proprietario dalle obbligazioni nei confronti del condominio.

Inoltre, in caso di compravendita, occorre ricordare che l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede la responsabilità solidale dell'acquirente con il venditore per i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Di conseguenza, il rilascio di un'attestazione che indichi l'assenza di somme insolute non costituisce una garanzia assoluta né può escludere le responsabilità previste dalla legge.

Una questione anche di correttezza professionale

Sarebbe quindi opportuno che amministratori, agenzie immobiliari, notai e operatori del settore immobiliare in genere utilizzassero una terminologia più precisa, evitando di attribuire al documento effetti che non possiede.

La denominazione corretta è “Attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso”, come espressamente previsto dall'art. 1130 del Codice Civile.

Può sembrare una semplice precisazione lessicale, ma conoscere la differenza è importante per evitare equivoci, soprattutto durante una compravendita immobiliare.

In definitiva, l'attestazione informa, ma non libera.